提问：刚进圈新人，请问下硬卡和软卡有什么区别？外国人（我们）买的土地是硬卡还是软卡？
柬地通：“软卡”及“硬卡”，这样的用法不存在于土地法或任何现行的法令之中，人们因为方便而发明这两个词。
“硬卡”系指中央政府基于土地法所承认的产权持有形式，国土管理规划局提供所有权证书，得到国土部的国家级认证。转让硬产权需交付4%的转让税。
相反地，“软卡”系地方政府承认，由区政府或分区政府核发的【软卡】产权，即以实际登记年限为准。软卡实务上是主张该项产权的某些证据，当持有人遭遇法律问题时，视为取得产权的阶段性证明。通常是普通的A4纸张，原持有人和购买人的签字画押，村长或者更高的县长什么官员签字画押。这个对于我们外国投资者来说等于是“无用”。
软卡
土地法在2001年通过已过了十五年了，由于柬埔寨大部分土地仍没有在政府机关登记，所以软卡文件在柬埔寨这个社会算是非常普遍的。本地人通过村长或自己的关系在地方政府备案一下就开始交易了。
问题就出在这里。
很多人买了土地（软卡）。想要开发楼盘或者开发区或者农地，就必须要转换成硬卡。
那么转换硬卡需要什么手续呢？
法令要求，持有软卡申请转换成硬卡前，将有一个月的公告期。这段公告期，测量，划界，及准备地GPS所印图，土地勘察。持有临界土地所有权人必须检查这份调查报告，若有意义需依书面方式在向地政机关陈情，才能正式合法硬卡。很多人都是在这个阶段出现问题，在公告期后如无未解决的争议，此法律文件将做为地政机关核发正式产权的依据。在完成法律授权以及认证程序后任何第三方都不得针对此土地进行任何所有权主张。
很多外国人投资的软卡，在这个公告阶段出现3～10个人出现说是自己的。官司打个没完到最后还要赔偿很多人钱财才能开始下一步骤。
GPS定位以及划分土地界限的时候更头疼的问题出现了。
周边的地主找各种关系与你找茬，由于你的土地界限是模糊的。别人在你土地上盖房子或者弄一堵墙，慢慢蚕食你的土地。如果吃亏一点其它土地都能拿回来就好说了，有权有势的本地人会让你无法转手，也无法转变成硬卡，最后也只能是骑虎难下了。
当物业以软卡的形卡持有，只要此物业未经法定土地登记单位明确定界，就可能有别人(包括国家当局在内)亦对此物业宣称所有。
另一项常见的问题便是与邻地地界重叠的问题。2000年之前因为技术落后，测量定界并无可靠的方法，因此地界重叠的问题也大量发生。实际上许多柬埔寨的土地及物业仍然未完成登记而以软卡文件的方式持有。
一些较糟的案例中，被私人占有并且持有软卡文件的物业，甚至座落在国有地上。
有些为帮助农民及小企业的微型经济机构，为了务实及效率考量，接受软卡而不要求硬卡证书做为核放贷款之凭据。然而，绝大多数的金融机构像是商业银行，因为意识到软卡的高风险，放款上大多只接受完整登记，拥有地政单位核发之硬卡证书。
硬卡
硬卡产权在实体上及法律上都是较为保障的。硬卡有两种：
1.不动产持有证书(或称土地使用证书)
2.不动产所有权证书
两者都是依土地法在地政机关登记之凭证，并以官方良好硬质纸张印制。所有权证书通常由各地的地政机关依物业拥有者之申请核发，因为需经MLMUPC透过跨省之国家系统登记的程序，因此也必须课征较高的地政税费。以上两种证书形式统称“硬卡”，在证书纸质及法律地位上都是较有保障的。
硬卡需要如下的信息体现在上面
1-物业编号
2-证书序号
3-核发单位以及日期
4-物业位置：道路名称，乡镇，社区，分区一集省份
5-加注GPS咨询质地户籍索引图，并显示临街土地位置
6-土地使用种类（对投资客这个很重要，如果你想买农地盖楼就完蛋了）
7-物业尺寸（土地尺寸）
8- 所有权资讯：包含双亲姓名
9- 取得物业依据：收据，土地分割文件，买卖合约，赠送合约，继承书活法院判决书....等等
10-抵押权：如有租赁合约，贷款抵押设定或其它信托资讯将与记载
11-备注：如果所有者为公司，则必须记载公司信息。
＊老硬卡没有GPS定位，但是也是属于安全的。
严格来说，硬卡形式的所有权是最安全、明确及保障的。所有权在土地法之保障下通常不会有争议，除非该硬卡上所载明之土地大小及界限上有其他第三方提出疑议。
综上所述，不动产的产权形式分为“软卡”及“硬卡”，两者因其法律登记程序之完整与否，而在法律保障程度上有极大差异。
柬埔寨的土地性质是私有制和国家所有制两种，第一类土地是私人所有，这类土地只有柬埔寨国籍的人才有土地永久拥有权，才能购买永久使用权的土地。
第二类土地是国家所有，这类土地包括江河湖海、边境沿线、有资源和有历史保护价值的土地，外国人通过投资申请得到国家租赁的开发建设土地，租赁期分成99年、70年、50年不等，年限的不同不是因使用性质而定的，完全是由于出台的政策时期不同而产生的，与开发内容无关。
这样的土地一次性得到长期租赁权的费用并不高，每平米几块美金而已，还有分期缴付，但是台下交易费很高。这样的土地一般在建设期给与免租费政策，建设期结束后，按年向政府缴纳土地租赁费，有的是按照年营业额的3%交付，有的是直接给一个固定数额每年保底交付，所以在签署这样的土地和同时，要事先考虑清楚。
这些土地可以转让、转租、抵押、继承，其销售的土地和房产可以由国家土地部门发放有限年限的土地或房屋产权证书。
追问：欧神那个产权跟一般的土地产权最大的区别在哪里？
柬地通：欧神的土地是国有的，特许经营权用地，还有89年的土地开发使用权，通俗点，地主是柬埔寨政府，利鑫是租户，然后利鑫再把土地转租给欧神。
关于土地特许：柬埔寨土地特许分为三类：社会特许、经济特许及适用开发或开采特许。社会特许受益人可在国有土地上修剪住宅和、或开垦国有土地谋生。经济特许受益人可整理土地进行工业或农业开发。使用、开发或开采特许包括矿产开采特许、港口特许、机场特许、工业开发特许、渔业特许，不受2001年《土地法》管辖（第四十九条、五十条）。
土地特许仅在特许合同规定的时间内设定权利（第五十二条）。土地特许面积不超过1万公顷，特许期限不超过99年（第五十九、六十一条）。
法令要求政府各部门、各有关单位必须认真执行政府关于提供经济特许地的合同规定，不影响社区和当地居民的生活环境；对于已经获得经济特许地，但未按法律原则和合同规定进行开发，或者利用特许地经营权开拓更大土地，转售空闲土地，违背合同，侵犯社区人民土地的公司，政府将收回其经济特许地；对于之前已获政府批准的经济特许地，政府将继续依照法律原则和合同执行。2012年9月底，洪森首相表示不再新批经济特许地，直至其政治生涯结束。
据欧神说，可以实现大产证的切割，给所有“买”地的人发放土地使用权证。此证为中央政府确认，国土部、环保部联合颁发，有限物权，有限年份使用权（开发权），到期地表附属物归地主所有，也就是柬埔寨政府。
长期租赁缺点就是，你仍然不能完全拥有土地所有权——这意味着投资者对资产的安全性仍存在一些不确定性。
硬卡、软卡是所有权，特许经营权是开发使用权。
政府为了让外国人和外资进入土地市场，得到更多的资金，将国家控制的大片土地和柬埔寨人看不上的土地，以租赁的方式承租给外国人，同时又会以随意的政策或条件更改或没收你的土地，这样的土地如果不与政府有效的结合，也是有一定危险的。
由于政府内部的政党之争，反对党也会针对政党的土地使用情况提出质疑或反抗意见，那些NGO组织也会借机兴事，所以政府也会针对不开发建设或闲置的土地实行评议后的没收。
2015年初，政府联合工作组对上百幅成片开发土地进行检查。经过核查，没有按照计划和规划进行开发的土地一律收回，截至2016年8月已有33幅土地被没收。
备注：部分内容援引自知乎作者“高棉的等候”。
延伸：外国人不能直接买柬埔寨土地。
柬埔寨《土地法》规定仅限于柬埔寨自然人或法人可拥有土地所有权，禁止任何外国人（包括自然人和外商控制的法人）拥有土地，但合资企业可以拥有土地，其中外方合计持股比例最高不得超过49%。
实践中外国人购买土地的操作途径如下：
1）通过本地公司购买
你可以与柬埔寨公民合伙成立一家公司，以公司的名义买卖及转让土地。但是要确保柬埔寨合作伙伴拥有51%的实权。
2）通过租赁土地
长期租赁土地是外国人常用的一个方法。长期租赁可以管理和使用柬埔寨土地。长期租赁被给予权利发展土地和施工建设。
租赁期限非常灵活。租赁一般持续50年。
3）通过获得本地国籍购买
如果你获得了柬埔寨国籍，你就有权利合法购买柬埔寨土地。
4）通过本地人代替购买
以本国公民的身份购买土地是最容易和最省钱的方法。方法是通过本地人代理购买，投资者与土地所有者签署信托协议，以获得土地管理权。所有者再抵押土地并将其租给外国人。当然如果事情没按照计划发展，土地很容易遭受国家的征用，或被迫出售土地。
一般采取加华银行信托的方式，金融机构的信誉更可靠。100万美金以下的物业，五年信托费用5000美金，目前在打折，2500美金。
提问：以公司名义投资地产，必须与柬埔寨公民合伙成立一家“有限责任公司”或“私人有限公司”，并确保柬埔寨合作伙伴拥有51%的实权，51%给本地合作伙伴，也太冒险了吧？
柬地通：一切投资皆有风险。
在购买土地这事上，最重要的是要自己衡量您的柬埔寨合作伙伴，他们到底值不值得信任，当然，还可以采取风险管理措施。
1、避免仅跟一名柬埔寨人合伙，将51%分摊给两个以上柬埔寨合伙人，确保您个人的财产持有比重仍然是最多的；
2、分配股份和规定股东权益，一定要事无具细的写在的草案上，确保每位股东签字并严格执行（记得在公司销售文件上强调：“本公司外籍持股人购买土地时需独立支付100%费用，如决定出售不动产，出售的100%所得给外国人。”）
3、选择用抵押、担保和授权委托书文件，以确保在法律上强制执行对公司的土地或其他不动产的控制权。
资料来源：柬埔寨投资指南。