租地盖楼，是过去三年来西港建筑行业最大的特色。
818己过去半年，复盘总结：租地模式是必输的，先天缺陷。
因为无论经济形势是一片大好还是分崩离析，投资者都会很被动。
——如果经济剧烈下行，造成投资者经营不善，由于土地的使用权价值是递减的，导致一切的坚持都失去了意义；
——如果经济强势上行，海量投资者涌入，土地价值与租金猛涨，你正要沾沾自喜的时候，地主会笑眯眯地出现在你面前：兄弟，来，我们来聊聊涨租金的事吧。不答应？他会起诉到法院要求解除合同，至于赔偿嘛，自己看合同，最多给你主体建筑造价的2倍。装修、运营投入是不在赔偿范围内的——这是在2019年中真实发生过的案例。
在818、治安、修路、疫情四连杀之下，在西港租地盖房的中国投资者似乎已到生死存亡的最要命的关头。
据一些投资者反馈，许多地主一直避而不见，意图把租户拖入合同违约的泥潭，继而根据合约的相关规定，驱逐租户，收回地皮，吞掉地皮上面的物业。
形势严峻！
穷则思变！主动出击，尚有一线生机，胜过坐以待毙！
危中有机！西港经济的大环境，当前西港的情绪，是非常适合和地主展开降租金谈判的。
西港土地研究院近半年以来接了大量的降租谈判的业务，基本上地主/房东都能够降租金，降租幅度在90%－50%，涉及土地、房屋、商铺、厂房多个物业类型。
已成功案例涉及多个行业，如餐饮、超市、酒店、公寓、娱乐城等，以及租地待建、租地已建、免租期土地未来风险锁定、多手转租连环套等。
降租谈判实践活动中，我总结出谈判兵法共36计，与大家共享：
一、降租
永久降租、临时降租
1、市场比较法
2、成本法
3、收益法
4、苦情牌
5、触发式降租
6、对赌降租
7、官威压租
8、碾磨心理战
二、抵租：
9、房抵、铺抵
10、押抵
11、物抵
12、借押
三、免租：
13、定期免租
14、随形势免租
15、有条件免租（不免水电物管、承诺建设等）
四、缓租：
16、等差分期
17、等比分期
18、随机模糊分期
实质：分期付租，分摊风险，掌握更多筹码
缓兵之计，不可不交，不可全交，不可一次性交。
一步到位不如梯次降租，只要退，就会一退再退，逐步降低地主心理阈值。
五、租地改为买地
19、押改首付、分期付款等。
六、合作开发：
20、土地入股，合作建房，永久产权，分割产权，卖房。
21、租金入股，合作经营、分割经营、分时经营、股份分红、优先回本、售后返租……
点评：难度大，地主观念问题，接受不了复杂金融模式。
七、分租合租
22、硬卡拆分
23、房间楼层空间拆分
24、分时拆分
实质：闲置盘活
八、解连环
25、适用于多手转租情况。
九、保押金。
26、转租
27、有条件返押
28、供应链金融
招来建筑装修工程商，出让未来数年的经营权，换取楼房得以继续完成施工。这种方式已经有多位投资者选择，而工程商只需要付地租，不用缴纳巨额的土地押金，投资者得以喘息度过当下的关口——当然这也说明，有供应链优势的建筑工程服务商已经开始在西港捡漏抄底了。
29、筑巢引凤，用免租笼络资源。
比如西港中信国际大厦的宏大气魄与高超艺术。
30、管理出效益，服务赚口碑。
因地制宜营销策划，精心打造爆款产品。嘉华公主公寓地处独立大道嘉华银行路段，拥有50多个房间，在莱米国际李会总经理的策划操盘下，增加了花园、早中晚餐、咖啡简餐、保洁、商务接送、VIP护送等公共配套设施与增值服务，单间300美金起租，迅速“抢”来大批租客，完成了去化目标，堪称经典之作。
31、走为上。
壮士断腕，及时止损，不被沉没成本吞噬。
不理想的地段，严重瑕疵的楼盘，果断放弃押金与前期投入，坚定离场，避免损失进一步扩大。留在青山在，不怕没柴烧。
32、毒丸计划。
不知道大家发现没有，越是社会地位不高的柬埔寨地主，越是没有格局，往往拒绝让步，如果因为他的强硬态度，导致你的损失非常大，你还有一个选择——实施毒丸计划。找到专业的律师，在合同里寻找地主的毛病或者过错，并以此为由上诉到法院，要求解除合同，在获得地主退让之前对其土地实施查封，让他既不能卖，也不能出租，对于社会地位不高的柬埔寨人来说，吃官司是个烦心事，耗散他的精力，迫使其坐到谈判桌上来。
33、宁为玉碎 不为瓦全。
毁墙拆楼的决心，震慑。
34、化敌为友。
地主女儿……柬埔寨女婿……翻身做地主。
35、反间计
地主家内部是铁板一块么？堡垒最先从敌人内部攻破。
36、功夫在诗外。
天下之事，不过人心，一切都是做人，一切都是利益，交易。
以上方案彼此不冲突，可以组成混合方案。
具体需要和地主接触之后再做灵活处理
兵法之道，贵在随机应变。运用之妙，存乎一心。
实践出真知，降租重在谈判，而不是简单翻译、沟通。需懂人情世故、察言观色，动之以情，晓之以理，攻心为上。
集思广益，群策群力，欢迎大家补充完善，为西港华人止损，保存血脉，度过寒冬。