外国人能在柬埔寨买地吗？99 年长期租赁使用权是什么
以达拉沙果（原七星海）·海湖度假区一期为例，外国买家凭护照可以办理，买到的是柬埔寨产权证载明的 99 年长期租赁使用权，证载至 2107 年（F-044、F-141、F-089）。这张证由国土部颁发，属于俗称的「硬卡」登记——硬卡说的是登记强度，期限仍是 99 年、证载至 2107 年（F-095、F-128）。
证上写的是什么
海湖一期的权利表述由法务定稿：柬产权证＝99 年长期租赁使用权（F-044）。对客的标准写法是两句连写：「99 年长期租赁使用权，证载至 2107 年」（F-141）。
它的来历：集团在 2008-11 与柬埔寨政府签订土地移交协议，取得国土部颁发的 99 年土地租赁证，到期 2107 年（F-047）。所以常被问到的「99 年从哪年算」，答案是自 2008 年起算 99 年，证载至 2107 年（F-141）。
硬卡、软卡到底是什么
在柬埔寨，大家口头说的「硬卡」「软卡」不是法律上的权利名称，区分的是颁证机关的层级（F-095）：
- 硬卡：国土部或省级土地主管部门颁发的证。海湖一期的证就是国土部登记的 99 年长期租赁使用权证（硬卡登记，证载至 2107 年）（F-095、F-128）。
- 软卡：乡、区一级出具的证明，本项目不涉及（F-095）。
所以「硬卡」和「99 年」不是二选一，而是两个独立的维度：一个回答「谁登记的」，一个回答「用多久」（F-095）。看任何一块柬埔寨的地，两件事都要问。
文集里有一篇 2020 年的《柬埔寨土地硬卡、软卡、特许经营权辨析》，记录的是当时市场上的通行说法，可以当背景读；现行口径以本页为准。
这个权利能做什么
- 转让、继承、抵押：依柬埔寨民法典，依法可以转让、继承、抵押，具体手续按柬埔寨法律与合同约定办理（F-109）。在本项目里，权益转让须经公司同意（F-145）。
- 到期之后：依柬埔寨民法典，租赁期满后可以续期，具体手续按柬埔寨法律与合同约定办理（F-109）。
- 用途与转租：合同写明用途限制与公司巡查权，禁止未经审核转租（F-145）。
外国人怎么办
- 带护照。外国买家凭护照可以办理 99 年长期租赁使用权证（F-089）。
- 签约前完成身份审核（F-145）。
- 拿证时点：全款客户付清即办；分期客户余款结清后办理分割过户（F-144）。
以上都以正式销售合同约定为准（F-144）。
下一步：先看证样和地
想看权证样式、合同里的权利条款，或者先挑一幅地，在 达拉沙果土地销售系统（一张图） 里选好编号发给我，我一对一讲：
- Telegram：@Free_skyer
- WhatsApp／电话：+855 71 232 9999
- 微信：sirui521
价格与付款方式见 海湖度假区一期土地出售。
来源：权利类型 F-044；对客写法与起算年 F-141；底层租赁证 F-047；硬卡定义 F-095、F-128；续期与转让继承抵押 F-109；外国人办证 F-089；办证时点 F-144；签约与转让规则 F-145。本页不是法律意见，具体以正式合同及柬埔寨法律为准。